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Los inquilinos de la provincia andaluza son los que mayor proporción de ingresos destinan al alquiler
Elena de Sus Málaga , 27/05/2023
Con un salario medio 3.000 euros por debajo del español y un 15% de paro, los inquilinos de la provincia andaluza son los que mayor proporción de ingresos destinan al alquiler. En el centro de la capital, la vivienda turística supone más del 30%
Málaga fue la tercera ciudad más buscada en Airbnb en 2022. La primera fue Bangkok (Tailandia) y la segunda, Sídney (Australia). En enero de este año Málaga alcanzó el primer puesto, según contó a la revista Vogue Catherine Powell, ejecutiva de la compañía. De acuerdo con el INE, la vivienda turística supone el 2,5% del total de viviendas censadas en la ciudad. Pero en algunas secciones del centro histórico, está por encima del 30%. La provincia de Málaga recibió el año pasado 12,8 millones de turistas. Fueron 270.000 menos que en 2019. Aun así, el sector batió su récord de ingresos: 17.081 millones de euros, gracias a la atracción de visitantes con “alto poder adquisitivo”. La capital también alcanzó un máximo histórico de pernoctaciones en hoteles.
Las instituciones malagueñas presumen, además, del surgimiento de un ecosistema tecnológico, una especie de Silicon Valley de la Costa del Sol, con empresas de software nativas como Freepik o Besoccer, y el desembarco de gigantes como Google (tras adquirir en 2012 la herramienta malagueña de ciberseguridad Virustotal) y Telefónica. A esto hay que añadir una masa importante de “nómadas digitales” que llegó trCon un salario medio 3.000 euros por debajo del español y un 15% de paro, los inquilinos de la provincia andaluza son los que mayor proporción de ingresos destinan al alquiler. En el centro de la capital, la vivienda turística supone más del 30%as la pandemia para teletrabajar en una ciudad con sol, playa, un buen aeropuerto y precios asequibles en relación a las capitales europeas de las que vienen, como París, Berlín, Ámsterdam o Dublín.
Con un salario medio de 17.400 euros anuales, más de 3.000 euros por debajo de la media española (21.500), un 15% de paro y el comercio y la hostelería como sectores con más trabajadores (el 18% y el 11% del total, respectivamente), los inquilinos de la provincia de Málaga son los que mayor proporción de sus ingresos deben destinar al pago del alquiler, según un reciente estudio de Idealista. En el año 2022 se practicaron 1.903 desahucios. El 78% fueron por impago del alquiler. Los precios en la capital crecieron casi un 15% entre 2015 y 2020. Más que en Barcelona y Madrid, a un ritmo similar al de Palma y Valencia. “Los jóvenes lo tienen difícil”, lamenta el economista de la Universidad de Málaga Ricardo Urrestarazu. “Si no tienes unos padres que te den 40.000 euros para la entrada del piso, el futuro aquí es complicado”.
El 45% de las compras de vivienda en la capital se hacen sin préstamo hipotecario
El Observatorio de Medio Ambiente Urbano del Ayuntamiento de Málaga señala en un informe reciente que el 45% de las compras de vivienda en la capital se hacen sin préstamo hipotecario. Los anuncios de venta de pisos “para invertir” se encuentran en las farolas, en los folletos y en las webs. En distintos puntos de un municipio que ya cuenta con poco suelo disponible, se construyen o se proyectan torres de viviendas de lujo. El presidente del Colegio de Arquitectos de Málaga, Francisco Sarabia, advirtió recientemente de que la oferta de vivienda nueva es de “alto standing” y “no satisface la demanda de los malagueños” si no la de inversores o particulares ricos. Sarabia calificó la situación de “tóxica”.
“La gentrificación es algo habitual en las grandes ciudades, lo hemos visto y lo sabemos, pero aquí ha sucedido en muy pocos años, y se está llevando a mucha gente por delante”, cuenta Pablo Bujalance, periodista de Málaga Hoy que refleja los cambios que vive la ciudad desde 2007 en su columna Calle Larios. “En mi barrio, la Victoria (a unos diez minutos del centro), se están reformando un montón de casas antiguas, pero todas son para uso turístico. Toda la actividad inmobiliaria va orientada a esa comunidad”.
Curro Machuca, del Sindicato de Inquilinos de Málaga, asegura que se encuentran “completamente desbordadas” ante la cantidad de casos que les llegan. Preguntado por quiénes son los perjudicados en este boom inmobiliario, identifica al menos tres grupos definidos: “Por un lado, asalariados de entre 25 y 40 años, como los profesores interinos, que llegan cada septiembre y no encuentran piso porque no lo pueden pagar. Otro perfil son los trabajadores y trabajadoras migrantes, cuyas condiciones son nefastas y sufren racismo y chantajes, y un tercer grupo es gente mayor de la ciudad con pocos recursos, que lleva muchos años de alquiler pero ahora se ve presionada por los nuevos propietarios, que en muchos casos son los herederos de los anteriores, y en otros, personas que han comprado los edificios con estos inquilinos dentro, para que se vayan y poner sus viviendas en el mercado turístico”.
Los fondos de inversión internacionales se han hecho con el 50% del mercado de la promoción inmobiliaria
Ricardo Urrestarazu es uno de los autores de un estudio en el que se destaca la presencia de fondos de inversión internacionales, sobre todo estadounidenses y británicos, en la promoción inmobiliaria de Málaga. Estos fondos se han hecho con el 50% del mercado, en parte debido al hundimiento de las empresas locales durante la crisis de 2008. “En apenas siete años, han pasado de no existir a dominar”, concluyen los autores. Es una situación rara en España. Entre las zonas más dinámicas, solo Madrid tiene una participación tan grande de los fondos internacionales en el sector.
“Los fondos no son los causantes del aumento de los precios de la vivienda”, matiza Urrestarazu, “pero se están beneficiando de unas condiciones favorables”. Entre ellas destaca “la ausencia de políticas públicas” que pongan límites a su actividad. “En otras ciudades”, reflexiona, “al menos, se está intentando”.
Bujalance ha escrito sobre las presiones de las agencias inmobiliarias a los propietarios de viviendas en alquiler para subir los precios. “Da igual que no acudas a ellas”, dice, “si tú pones un cartel de ‘se alquila’ en el balcón ya van a empezar a llamar ahí. Y no solo quieren que trabajes con ellas, quieren garantizar que los precios van a ser altos, porque de eso depende su negocio”. De manera que si un propietario quiere mantener el precio del alquiler “moderado”, esto le va a ocasionar quebraderos de cabeza, y para lograrlo es necesario que “no se entere nadie”.
Machuca cuenta que los caseros utilizan tácticas como rechazar los pagos del inquilino cuando quieren deshacerse de él, algo a lo que “si no tienes formación jurídica, como yo hace unos años, no sabes cómo responder”. Además, identifica los contratos de corta duración como un foco de fraude y abusos que no resuelve la nueva Ley de Vivienda. Señala que en el Sindicato han ganado juicios reivindicando que algunos de esos contratos deberían ser de larga temporada y, por tanto, aplicarse todas las garantías. Desde el Sindicato realizan, junto a otras organizaciones como la PAH o Stop Desahucios, labores de defensa jurídica y también de “autoformación” y apoyo mutuo. El portavoz del Sindicato de Inquilinos explica que, según datos oficiales, en torno a un 20% de los 580.000 malagueños vive de alquiler, pero que, por su experiencia, intuye que la cifra real es mucho mayor.
La historia de la gentrificación en Málaga empieza, como en muchas otras ciudades, con la rehabilitación del centro histórico de la ciudad, que se emprendió en 1994. La apertura de diversos museos en la zona (Museo Picasso en 2003, Museo Carmen Thyssen en 2011, Centro Pompidou en 2015 o el malogrado Museo Ruso ese mismo año) terminó de sentar las bases para un crecimiento del turismo en la capital de la Costa del Sol, que se encontraba a la sombra de otras localidades muy populares de la provincia como Marbella o Torremolinos.
En 2013, un informe del Observatorio de Medio Ambiente Urbano, dependiente del Ayuntamiento de Málaga, examinaba los resultados de esta renovación del centro, acometida con fondos europeos del FEDER y el FSE. Concluía que los ciudadanos estaban muy satisfechos con la rehabilitación de edificios históricos, la mejora de la estructura urbana, la ampliación de la oferta cultural o las peatonalizaciones. Incluso mencionaba un aumento de la “autoestima” de los malagueños gracias a la nueva imagen de la ciudad. Sin embargo, advertía del descontento de los vecinos del centro por el exceso de bares y restaurantes, la proliferación descontrolada de terrazas en el espacio público, el ruido y la acumulación de basuras. “En muchos proyectos no se ha tenido en cuenta a los residentes y sus necesidades y las nuevas funciones del centro histórico han ido contra la función residencial”, lamentaba el informe.
Hay más viviendas turísticas ofertadas en Airbnb que habitantes censados en el distrito Centro
“Primero cerraron muchos comercios”, recuerda Pablo Bujalance. “Después se tuvieron que ir los inquilinos, porque igual les subían el alquiler más de 300 euros. Y enseguida hubo problemas de habitabilidad”. Hoy en día hay más viviendas turísticas ofertadas en Airbnb (unas 4.800) que habitantes censados en el distrito Centro (4.260 en 2021). “El centro de Málaga es una fábrica, una fábrica de turismo”, dice Curro Machuca. “Y la gente no vive en las fábricas, acude a trabajar y luego se va”.
Terrazas en la plaza de Uncibay, en el centro histórico de Málaga. / Foto: E.S.
Ahora ese centro dominado por el negocio turístico se expande. Barrios próximos que antes se consideraban diferentes, como El Perchel, han pasado a formar parte de él en el imaginario colectivo a medida que las viviendas turísticas y los bares iban multiplicándose por ellos. Las autoridades hablan abiertamente de expandir el modelo del centro a toda la ciudad. Los pisos turísticos ya brotan por todas partes, incluso en barriadas históricas algo más alejadas, como La Trinidad.
En una entrevista reciente con el periodista Jorge Pedrosa de Málaga Hoy, el alcalde del PP, Francisco de la Torre, que gobierna desde el año 2000, defiende la política de construcción de lujosas torres en distintos puntos de la ciudad con el argumento de que “las oportunidades de éxito de todas las barriadas son mayores, todo va a valer más”. Reconoce que esto es negativo para “los que no tienen vivienda” (a los cuales se debe facilitar el acceso, puntualiza), pero “los que tienen, todos se benefician de ello”.
Bujalance señala que se está produciendo un desplazamiento importante de población local a municipios cercanos como Cártama o Alhaurín, donde los precios son algo más asequibles. Entre los que se van hay personas que trabajan en los propios sectores de la hostelería y el turismo, donde los sueldos no son altos. También comenta que, últimamente, los funcionarios de la Junta, como trabajadores sanitarios o profesores, están evitando escoger Málaga como destino, precisamente por la dificultad de encontrar vivienda en alquiler. “La única opción es compartir piso entre tres o cuatro, y aun así es un gasto”. “Los jóvenes malagueños se van”, dice Curro Machuca, “porque además, en el ámbito laboral las oportunidades también son limitadas”.
“Una fractura social”
“El que tiene más de una vivienda está feliz. El hostelero está feliz. Quien trabaja en hostelería igual también está feliz”, valora Ricardo Urrestarazu. Sin embargo, el economista percibe el crecimiento de un descontento “no por los precios de la vivienda, sino por el nivel de saturación turística en general”. Curro Machuca habla directamente de una “fractura social cada vez más profunda entre quienes se benefician de esto y una mayoría que no”.
Esta semana, siete asociaciones de vecinos de distintos barrios de Málaga se han unido para reivindicar medidas contra el ruido excesivo, la ocupación “agresiva” de la vía pública por las terrazas, la suciedad, la escasez de vivienda residencial asequible o la “pésima” gestión municipal de las viviendas turísticas. “No puedo vivir en mi casa, por eso estoy aquí”, declaró Francisca Ruiz, representante de los vecinos del Soho malagueño, según recogió La Opinión de Málaga. Recordó que el barrio había sido un centro de prostitución en el pasado pero afirmó que “con la prostitución vivía mucho mejor que ahora”.
El portavoz del Sindicato de Inquilinos opina que el precio de la vivienda solo es una parte de un conflicto mayor que se libra en la ciudad. Reconoce que los problemas asociados a “la vivienda vista como bien de mercado” y la turistificación son profundos y de ámbito nacional, y que la permisividad de las autoridades tampoco es exclusiva de Málaga, pero destaca que en su ciudad esta “es abierta y pública, no hay sutileza”.
Pablo Bujalance apunta que la gentrificación es una tendencia general, una especie de maldición de las ciudades exitosas de la que no se ha librado, por ejemplo, “Cádiz, donde el Ayuntamiento tiene una orientación política totalmente distinta al de Málaga”, pero le da rabia que en su ciudad “no se vea como un problema, que se venda como un éxito absoluto”. Además, señala que este discurso triunfalista tapa los muchos problemas de una localidad que “tiene una falta grave de espacios públicos y de servicios públicos, de zonas verdes, donde muchos barrios están desatendidos, donde ser un niño es duro”.
Un ejemplo de estas tensiones se encuentra en el distrito Carretera de Cádiz, una de las áreas más densamente pobladas, en el Oeste de la ciudad, donde la plataforma vecinal Bosque Urbano Málaga lucha por la creación de un parque en el último gran espacio disponible para ello, los antiguos terrenos de Repsol. El consistorio, sin embargo, ha preferido vender estos terrenos para la construcción de varias torres de viviendas de lujo. El proyecto se llama “Malaga Tree”.
La concentración de la propiedad
En total, Málaga cuenta con 7.500 alojamientos turísticos anunciados en Airbnb, según la web Inside Airbnb. El INE, con métodos similares, contabiliza más de 6.200, lo que supone un 2,5% del total de viviendas censadas en el municipio. En algunas secciones censales del centro de la ciudad, la cifra supera el 30%. En la sección donde se ubican la catedral y el Ayuntamiento, roza el 40%. Son cifras similares a las que se encuentran, por ejemplo, en el centro de Barcelona (31% en el entorno de plaça Catalunya) y superiores a las de Alicante o Palma de Mallorca.
Según los datos de Inside Airbnb, el 74% de los anuncios son de entidades que gestionan más de una propiedad. Casi el 40% de ellos pertenecen a anunciantes que mueven más de diez propiedades. Lidera el ránking la agencia iloftMalaga, con 178 viviendas. Su web ofrece pocos datos sobre la empresa, más allá de que tiene una oficina en el centro de Málaga y otra en Bélgica. Le sigue con 117 apartamentos un hombre llamado Atanas, que trabaja en la agencia Staykeepers Homes, “un grupo de personas a las que les encanta viajar y compartir sus experiencias” según los anuncios de Airbnb y “una premiada empresa proptech que ayuda a los caseros de todo el mundo a aumentar sus ingresos con alquileres de corta duración” con oficinas en Texas, Londres y Madrid, según su página web. A continuación, con 96 anuncios entre viviendas y habitaciones sueltas, está Luis Carlos, cuya descripción indica que “somos un matrimonio con un hijo. Vivimos en Alhaurín de la Torre y nos encanta viajar” y cuya marca Holidays2Malaga nos lleva a Big Family VMC, una empresa con entre 11 y 50 empleados y más de un millón de euros de facturación en 2018.
Ricardo Urrestarazu percibe una concentración creciente en el negocio de las agencias de gestión de pisos turísticos, que al principio fue “un nicho para emprendedores”, de la misma forma que la promoción inmobiliaria se está concentrando en manos de los fondos extranjeros. También observa una concentración en hostelería, con el crecimiento de cadenas como Casa Lola. En cuanto a la propiedad de la vivienda turística y en alquiler, no es fácil conseguir datos. En su experiencia con el Sindicato de Inquilinos, Curro Machuca se ha encontrado frecuentemente con “pequeños propietarios, que luego no son tan pequeños, y a lo mejor tienen seis o siete pisos” y empresas medianas que invierten las ganancias de otros negocios en el sector inmobiliario.
Ladrillo digital
¿Puede el floreciente sector de las tecnologías de la información producir un cambio de rumbo en una economía malagueña dominada por el turismo?
Urrestarazu considera que hay que distinguir entre las empresas tecnológicas que se han creado o instalado en la ciudad, que sí pueden formar parte de un cambio de modelo productivo, y los nómadas digitales que llegan para teletrabajar, pues estos se comportan como “otro tipo de turista, que no llega con intención de quedarse en la ciudad, se mueve en los mismos ambientes que los turistas y no tiene trascendencia para el tejido industrial”. Sin embargo, estima que el impulso al sector de las tecnologías de la información no dependerá solamente de la política local sino también de las decisiones a nivel nacional y europeo.
Bujalance se muestra escéptico con la posibilidad de un cambio de paradigma impulsado por estas empresas tecnológicas, pues considera que tienen como referencia “la cultura de Silicon Valley” que también está relacionada con las inversiones inmobiliarias y la gentrificación. Cita como ejemplo una noticia reciente: los empresarios Alejandro y Pablo Blanes, fundadores de Freepik, una de las principales empresas de software malagueñas, han comprado la mayor parte de un edificio emblemático en la plaza de la Constitución, en pleno centro, y planean destinarlo a apartamentos premium para viajeros de negocios.