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Málaga pone tope al turismo
La aprobación de una moratoria de tres años para hoteles y apartamentos se suma a la ya vigente para viviendas turísticas, lo que supondrá un freno insólito a este sectores
En pleno boom del turismo en la capital de la Costa del Sol, consolidado como uno de los polos de atracción turística más dinámicos del sur de Europa, el Ayuntamiento de Málaga decide poner tope al crecimiento de esta industria a la que se aferró hace apenas dos décadas para transformar una ciudad que vivía de espaldas al turismo en la urbe de moda, la que más crece en estancias y la que registra la ocupación media más alta del país. El pasado jueves, el pleno del Consistorio aprobó una moratoria de tres años, suspensión cautelar en términos jurídicos, para que no pueda haber cambio de uso de suelo residencial a apartamentos turísticos y alojamientos hoteleros. Sólo podrán activarse nuevos proyectos en parcelas de suelo terciario y sólo podrán inaugurarse en este periodo los proyectos que se han presentado en modo avalancha antes de la entrada en vigor de esta medida, prevista para esta misma semana, y los que se encuentran en tramitación, que son numerosos. De forma efectiva la medida supone que la ciudad quiere echar el freno a la capacidad de la oferta de alojamiento, lo que implica poner un tope al crecimiento de este sector.
Aehcos asegura que «una moratoria de estas características, por sí sola, difícilmente resolverá un problema tan complejo»
Una decisión que no ha sentado bien en el sector. Tampoco la comparten profesionales de esta industria consultados por este periódico que responden con preguntas de si el trasfondo de todo es el problema de la escasez de vivienda «¿por qué no se limitan, por ejemplo, las oficinas en edificios residenciales?». Todos ellos coinciden en que esta medida pone en riesgo oportunidades de fuertes inversiones y ambiciosos proyectos por parte de importantes firmas internacionales de lujo que optarán por otros destinos tras cerrar Málaga esta puerta. Si bien el concejal de Turismo, Jacobo Florido, matiza que las cadenas «pueden presentar proyectos con un plan especial sobre el que puede decidir el Ayuntamiento su aprobación o no en base a su categoría, además, de enfocarse en el suelo terciario». Los profesionales también comparten la idea de que esta decisión no solventará el problema de la vivienda y cuestionan el momento elegido.
Lo cierto es que la ciudad pone techo al turismo en un momento de plenitud total. Cerró 2025 con 1,83 millones de viajeros hoteleros, un 14% más, que efectuaron casi 3,75 millones de pernoctaciones, un 7% más, según los datos de la Encuesta de Ocupación Hotelera del Instituto Nacional de Estadística (INE). Unas cifras que auparon a la capital de la Costa del Sol a liderar la ocupación media hotelera de los principales destinos urbanos de España con un 81% de habitaciones llenas al año. Y, sobre todo, pone límite a una industria conformada por 4.200 empresas turísticas que generan más de 50.000 empleos.
Oferta de alojamiento
13.351 Establecimientos con 93.546 plazas
La moratoria viene a fijar la actual fisonomía turística de Málaga capital tras una transformación sin precedentes. Según los últimos datos del Big Data de Turismo Costa del Sol, la oferta de alojamiento de la ciudad ha registrado un crecimiento vertical, consolidando a la capital malagueña como uno de los destinos con mayor dinamismo inversor de España. Esta estadística permite hacer un análisiscomparativo entre 2018 y la actualidad, que refleja un crecimiento exponencial de la capacidad de hospedaje. Concretamente, señalan que en 2018 la ciudad contaba con 4.753 establecimientos autorizados y la cifra actual se ha disparado hasta los 13.351, lo que supone un incremento absoluto de 8.598 nuevos alojamientos, es decir, un aumento de casi el 181%.
En cuanto a las plazas turísticas, lacapacidad de camas ha vivido un salto aún mayor. La ciudad ha pasado de ofertar 23.947 plazas a un total de 93.546, lo que representa un crecimiento del 290%. Una subida que viene determinada por la eclosión de las viviendas turísticas tras aprobar Andalucía la primera normativa que regulaba el alquiler vacacional en 2016.
Viviendas turísticas
12.662 Inmuebles que suman 64.371 plazas
Al desglosar estos datos queda clara la hegemonía de la oferta del alquiler vacacional en la ciudad, siendoel principal motor de volumen en el destino. Los datos del Big Data de Turismo Costa del Sol, en base a las estadísticas del INE y el Registro de Turismo de Andalucía, señalan que la capital cuenta con 12.662 inmuebles turísticos que suman 64.371 plazas, 168,8% más de camas que en 2018.
En cuanto a la planta hotelera, Málaga suma ya la mítica cifra de cien establecimientos, que ofrecen 14.106 camas, lo que supone un 45,9% más que en 2018. Además, esta oferta ha posicionado a la ciudad como destino de calidad al contar con un 60% de las plazas de máxima categoría. La mitad de la oferta es de cuatro estrellas, a la que se suman cinco establecimientos de cinco estrellas y uno de Gran Lujo. Frente a ello, el sector de bajo coste mantiene su nicho y resiliencia, pasando de 88 establecimientos a 102 con una capacidad para 4.484, un 54,6% más que en 2018.
Asimismo, la ciudad cuenta ya con 369 complejos de apartamentos turísticos con posibilidad de albergar a 9.644 viajeros, lo que constata un crecimiento del 123% respecto a 2018.
Pese a este fuerte crecimiento, hasta hace unos meses el alcalde de Málaga, Francisco de la Torre, seguía considerando que la ciudad necesita de más hoteles de cuatro y de cinco estrellas y, sobre todo, de mayor tamaño. De hecho, en principio la moratoria dejaba fuera a esa oferta de calidad, que finalmente se ha visto afectada por consideraciones jurídicas.
Hoteles
100 Establecimientos con 14.106 camas
Precisamente, el Managing Director de hoteles de Colliers, Gonzalo Gutiérrez, avanza que la moratoria puede parecer una respuesta positiva al problema de la vivienda, «pero difícilmente va a generar por sí sola vivienda asequible y, en cambio, puede dificultar la llegada de algunos de los proyectos hoteleros que Málaga necesita». En este sentido, señala a establecimientos de mayor dimensión, máxima categoría y con capacidad para albergar congresos y grandes eventos. «Estos proyectos son importantes para impulsar el turismo de negocios, reducir la estacionalidad y atraer un turismo internacional de mayor calidad y poder adquisitivo», detalla.
Hostales y Pensiones
102 Negocios con 4.484 plazas
Sobre el impacto de esta decisión, explica que «favorecerá a los hoteles y apartamentos turísticos existentes y aumentará la presión sobre el escaso suelo terciario disponible». Advierte de que en un contexto en el que los costes de construcción ya son muy elevados, el encarecimiento del suelo puede retrasar o hacer inviables algunos grandes proyectos. «Es cierto que actualmente existe una cartera importante de hoteles en desarrollo, por lo que el impacto no será inmediato, sino que se percibirá a medio plazo y largo plazo», precisa para apuntar que «era necesario que Málaga regulara el crecimiento turístico, especialmente las viviendas de uso turístico y determinados modelos de apartamentos turísticos, donde se concentra una parte de la presión sobre el mercado residencial. Sin embargo, una moratoria general durante tres años, que no distingue entre estos productos y los hoteles representativos que necesita la ciudad, probablemente no sea la solución más adecuada».
La Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía afirma que «no hay estudios concluyentes que acrediten una relación causal directa entre turismo y encarecimiento de la vivienda»
La Asociación de Empresarios Hoteleros de la Costa del Sol (Aehcos) alza la voz para reclamar consenso y seguridad jurídica. Desde esta patronal consideran «imprescindible que cualquier medida que afecte al desarrollo del sector turístico se diseñe desde el diálogo con los agentes implicados, garantizando la seguridad jurídica y una planificación consensuada que permita compatibilizar el crecimiento ordenado de Málaga con la consolidación de un modelo turístico competitivo y sostenible». Tras recordar el impacto económico y la creación de riqueza en el destino que arrojan estos alojamientos afectados por la moratoria, insisten en que la planificación del crecimiento turístico «no limite las oportunidades de inversión únicamente a determinados segmentos del mercado», advirtiendo de que Málaga necesita «seguir favoreciendo un desarrollo hotelero diversificado».Esta patronal reitera su voluntad de colaborar con el Ayuntamiento de Málaga y con el resto de las administraciones e insiste en que el debate sobre el acceso a la vivienda requiere «un enfoque distinto, amplio y estructural», advirtiendo de que «una moratoria de estas características, por sí sola, difícilmente resolverá un problema tan complejo».
Apartamentos Turísticos
396 Establecimientos con 9.644 plazas
En este sentido, la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVAPRO) deja claro que, en principio, esta medida puede servir para ordenar y planificar, «pero no resolverá por sí sola el problema de la vivienda en Málaga». Para ello, instan a «abordar de verdad esta situación actuando sobre las causas estructurales: la falta de oferta, la escasa construcción y las trabas administrativas», insistiendo en que el impacto real del alojamiento turístico sobre el mercado residencial «debe analizarse con datos y rigor». Además, coinciden con los hoteleros en que «cualquier moratoria debe estar jurídicamente bien justificada. No hay estudios concluyentes que acrediten una relación causal directa entre turismo y encarecimiento de la vivienda». Desde AVVAPRO declaran mantener una posición clara: «hay que regular con equilibrio, no prohibir de forma indiscriminada».
Sin embargo, el destino turístico de moda abrirá con estas moratorias al alojamiento una nueva etapa en un desarrollo turístico que, hasta ahora, ha sido el espejo en que se miran otras ciudades que quieren tomar posiciones en esta industria.