Overblog Seguir este blog
Edit page Administration Create my blog

                                                                                       Estepona 26 de Noviembre 2010

                                                                        

F. Sergio López López

DNI: 25550882K

Concejal Socialista

Domicilio de notificación:

Ilmo. Ayuntamiento de Estepona

Pza. Blas Infante

Estepona 29680

 

A/A

Alcalde Ilmo. Ayto. de Estepona

David Valadez López

 

 

 

 

Estando vigente el plazo de presentación de alegaciones al :

 TEXTO PARA SOMETER A INFORMACIÓN PÚBLICA

14/07/2010

 

 CONVENIO URBANISTICO AFECTANTE A LOS ÁMBITOS DE SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO DE GUADALOBÓN Y DE ARROYO VAQUERO, ENTRE EL AYUNTAMIENTO DE ESTEPONA Y LAS SOCIEDADES URBANIZADORA XXI S.L., INMOBILIARIA ACINIPO S.L.U, PROYECTOS ARROYO VAQUERO S.L., PROYECTOS GUADALOBON S.L.

 

EXPOSICION PREVIA:

 

Teniendo en cuenta la voluntad política manifestada, sin interrupción  desde1987 hasta hoy, independientemente de la ideología política que hubiera sustentado la Alcaldía; desde el CDS pasando por el PSOE en sucesiva corporaciones, hasta el PP y el GIL y siendo estos gobiernos en la mayoría de los casos de coalición, en los que han confluido con responsabilidad de gobierno, tanto el PA, PP, IU-CA, IU, PES, Estepona 2007 y siendo sus respectivos lideres desde D. Manuel Sánchez, D. Miguel Castro, D. Jesús Gil, D. Antonio Caba, Dª. Rosa Díaz, D. Antonio Barrientos y sus socios de gobiernos en distintas ocasiones, D. Antonio Murcia, D. Manuel Molto, D. Rafael Montesino, D. Eduardo Alarcón, D. Ignacio Crespo, ….teniendo en cuenta esa voluntad política de que la realidad de una Universidad en Estepona tenia que primar sobre la cuestión urbanística y debido a la naturaleza de los suelos donde según el vigente PGOU debía de ubicarse la mencionada Universidad, se arbitraron figuras del planeamiento que impedían cualquier movimiento especulativo en esos suelos que pudieran poner en riesgo el proyecto universitario.

Pues bien, después de ese largo camino nos encontramos con un Convenio Urbanístico en el que en ningún apartado del mencionado convenio se especifica, aunque fuese como anexo, la hoja de ruta del proyecto universitario, mientras que se traza con

precisión las líneas urbanísticas que desarrollaran los sectores de Guadalobon y Arroyo Vaquero.

Sin entrar en antecedentes de  movimientos economicistas que primaron sobre el proyecto de la Universidad desde sus comienzos, resaltar la pésima gestión llevada a cabo por la Conferencia Episcopal a través de COPRESA  en los suelos de la herencia Nadal, incluido el de Guadalobon; donde pasaron desde la mencionada COPRESA hasta empresarios como José Hidalgo, o cajas de ahorro como Unicaja y con anterioridad a esta una seria de entidades financieras sindicadas en torno a la quiebra de COPRESA. Estando actualmente dividida la propiedad entre URBANIZADORA XXI, "INMOBILIARIA ACINIPO, S.L.U, PROYECTOS ARROYO VAQUERO S.L, PROYECTOS GUADALOBON S.L como mayoritarios, amen de algunos minoritarios.

Como lo prioritario es la obtención del suelo para la Universidad, escojamos el método más rápido, económico y sostenible.

Pues bien, teniendo en cuenta estos hechos y una vez analizado el convenio paso a exponer las siguientes ALEGACIONES:

 

 

) ALEGACION: Que se redacten convenios  independientes para Arroyo Vaquero  por una parte y Guadalobon por otra, de modo que cada sector soporte los beneficios y cargas propias de su desarrollo urbanístico. Si se desestimase esta alegación, que se apliquen las siguientes.

 

2ª) EXPOSICION: En el supuesto de que el SG-R1 SUNP se obtuviese por expropiación, ¿Cuál hubiese sido la cantidad que tendría que pagar el Ayuntamiento a los propietarios? ¿Existe estudio económico al respecto?

¿Si se procediese a la expropiación, cuantos metros cuadrados de techo le quedaría al sector? Menor imagino, al  no tener que compensar, no? Cual seria?  Podría ser valida esta valoración?:

Si el Ayuntamiento se decide por la expropiación, habría que detraer los m2 de suelo obtenido, y estos m2 no les computaría a los propietarios para techo y además el Ayuntamiento podría según el vigente plan general, conveniar a partir de 0,10 m2/m2, obteniéndose una diferencia importante a efectos de un urbanismo sostenible y a partir de este 0,10 se convenie, ya como propietario del suelo universitario, los metros cuadrados de techos en función de las prioridades en la ejecución de la urbanización.

Según esto tendríamos, de partida:

 338.000 m2s (Guadalobón)

338.000m2s* 0.10m2/m2= 33.800m2  techo. Ese seria el techo que le pertenecería a los propietarios en Guadalobon en vez de los 143.269,35.

ALEGACION: Por lo tanto que se proceda a emitir informe, previa  valoración económica , tasar, del suelo donde quedaría enclavado el sistema general Universitario que el Ayuntamiento habría de obtener, al objeto de valorar la posibilidad de obtenerlos por el método de expropiación y como consecuencia proceder a redimensionar los parámetros urbanísticos en función del nuevo sistema de obtención.

*Se haga extensible esta ALEGACION, adaptándola a los parámetros urbanísticos y excepcionalidades del sector, al (SUNP-06) “Arroyo Vaquero Oeste”

 

3º) EXPOSICION: Como consecuencia del apartado anterior, resaltar que no existe un informe económico, salvo el de ejecución de la urbanización, que analice y justifique  el equilibrio o no entre la obtención del Sistema General y los beneficios resultante del desarrollo urbanístico del convenio. Es decir que entre lo que el Ayuntamiento recibe, SG-R1 SUNP y lo que aporta, techo máximo edificable, no haya una diferencia tal que ponga en riesgo el interés general.

ALEGACION: Por lo tanto se realice el mencionado estudio económico incorporándose los resultados y conclusiones al convenio,  adaptando el mismo, si procediese, a las citadas conclusiones.

*Se haga extensible esta ALEGACION, adaptándola a los parámetros urbanísticos y excepcionalidades del sector, al (SUNP-06) “Arroyo Vaquero Oeste”

 

4º) EXPOSICION: Si queremos obtener el SG-R1 SUNP por compensación, ¿Qué estudio económico existe para que podamos sabes que es equitativa “esta compensación” de sistema general por techo?

 De ser inviable la obtención por expropiación y en el supuesto que el equilibrio económico entre obtención del sistema general y los metros cuadrados de techo fuese correcto y como consecuencia de ello hubiese que adoptar los parámetros urbanísticos que reflejan el convenio y para ello hubiera que ir a las densidades resultantes provocando un “exceso” difícilmente soportable de edificabilidad en la zona.

ALEGACIONES:

:A) Que se adscriban a otros sectores ese “exceso” de edificabilidad al objeto de esponjar el territorio y dotar a la futura Universidad de un entorno propio para una actuación de la singularidad de un Campus Universitario.

B) Que se dote al Convenio del estudio económico necesario en el que se  justifique y garantice  la equidad de la compensación.

*Se haga extensible esta ALEGACION, adaptándola a los parámetros urbanísticos y excepcionalidades del sector, al (SUNP-06) “Arroyo Vaquero Oeste”

 

5º) ALEGACION: Que se contemple en el mencionado convenio las distintas subtipologias

*Se haga extensible esta ALEGACION, adaptándola a los parámetros urbanísticos y excepcionalidades del sector, al (SUNP-06) “Arroyo Vaquero Oeste”

 

6º) EXPOSICION: Que se realice el oportuno estudio y se fijen las obligaciones del mismo en el Convenio, en cuanto a dotaciones y equipamientos necesarios para albergar el número de habitantes a que daría lugar al desarrollo del convenio. Estamos hablando de 1.914 viviendas en Guadalobon  más 4.485 en Arroyo Vaquero, mas 5.000 concedidas a Valle Romano y a estas habría que añadir las 1.949 concedidas a la mercantil PROINCOSTA en Cortijo En Medio. Estaríamos hablando de 13.348 viviendas, es decir de un numero aproximado de 33.370 habitantes a los que habría que sumar los ya existentes, 5.160, con lo cual estaríamos hablando de una previsión de viviendas en un plazo de ¿……? años para un total de 33.370 habitantes en el ámbito de actuación del mencionado convenio.

ALEGACION: Por lo tanto que se realice el estudio mencionado y se fijen las obligaciones del mismo en el Convenio  en cuanto a las necesidades de equipamientos públicos  y dotaciones prevista para este “crecimiento demográfico.”

*Se haga extensible esta ALEGACION, adaptándola a los parámetros urbanísticos y excepcionalidades del sector, al (SUNP-06) “Arroyo Vaquero Oeste”

 

 

 7º)EXPOSICION: La Ley 11/2005 del Plan Hidrológico Nacional  establece la justificación por los Ayuntamientos del aumento de recursos hídricos necesarios para  cada nuevo desarrollo residencial y de donde se propone la obtención de los mismos. Hay que  tener en cuenta los informes sectoriales de la Cuenca   Mediterránea Andaluza, dónde es preceptivo el informe sectorial positivo para la aprobación. De estos desarrollos residenciales.

ALEGACION: En consecuencia se tenga en cuenta y se fije en el Convenio, la obligación  de hacer un estudio de los recursos hídricos que según El Plan Hidrológico Nacional estipula que..”para nuevos desarrollos residenciales hay que generar nuevos recursos hídricos

*Se haga extensible esta ALEGACION, adaptándola a los parámetros urbanísticos y excepcionalidades del sector, al (SUNP-06) “Arroyo Vaquero Oeste”

 

8º) ALEGACION: Solicitar informe económico-financiero y fiscal sobre la solvencia de las mercantiles que deben de depositar los avales correspondientes y por lo tanto efectuar el correspondiente análisis de su capacidad para hacer frente a ellos.

Se haga extensible este informe así mismo a la mercantil GESTIÓN Y DESARROLLO ESTEPONA S.L. cuyo objeto social se adjunta como ANEXO 1.

 

 

 9ª) EXPOSICION: En el apartado 2.1.12 se puede leer:

 “…Ejecución de las obras de urbanización exteriores e interiores del Sector: la que determinen los instrumentos de planeamiento.”

¿Que fecha de inicio y de finalización de la ejecución de la urbanización será entonces la que pongamos a disposición de la Junta de Andalucía, una vez obtenido el SG, y que harán posible el inicio de la construcción del Campus Universitario?

ALEGACION:  Por   lo tanto  que se fijen los tiempos de ejecución de esta obligación al objeto de optimizar los plazos de ejecución del Campus Universitario.

*Se haga extensible esta ALEGACION, adaptándola a los parámetros urbanísticos y excepcionalidades del sector, al (SUNP-06) “Arroyo Vaquero Oeste”……optimizar los plazos de ejecución de la ciudad deportiva.

 

10ª) ALEGACION: Se anexe al convenio el compromiso de la entidad que finalmente sea la que financie la construcción del Campus Universitario,  de forma que si es una entidad publica, sea mediante la fijación en sus presupuesto de la partida correspondiente para la construcción del mencionado Campus y si fuese una entidad privada mediante convenio y deposito de avales en la proporción que estimen los servicios económicos del Ayuntamiento.

 

 

CONSIDERACIONES

 

Como información anexa que resaltan los riesgos del sector inmobiliario y que en cierta medida justifica algunas de las alegaciones expuestas se adjunta a este documento datos de sectores económicos aparecidos en prensa especializada que documentan el riesgo de las inversiones en la construcción de nuevas viviendas, precios, stock y análisis documentados sobre el sector inmobiliario que creo pueden darnos una idea de la no idoneidad y el riesgo financiero que supondría poner en marcha durante un abanico de 4 o 5 años los suelos con los parámetros urbanísticos recogidos en este convenio y que por lo tanto lastrarían la ejecución del proyecto universitario.

Ante esta posibilidad creo que se deben extremar las precauciones y en cierta medida “blindar” la  realidad del Campus Universitario, antes de propiciar desarrollos de la naturaleza del que se recoge en este convenio ya que se podría correr el riesgo de volver a ver hipotecado nuevamente, como en el caso de COPRESA, los suelos objetos del presente convenio y por lo tanto volver a perder la posibilidad de la Universidad para Estepona

Tener en cuenta así mismo que actualmente el precio de los suelos afectados por este convenio, al día de hoy, es a valor de catastro y que desde el momento en que se inicie el proceso de ordenación, alcanzaría el valor de mercado. Segun información de distintas fuentes, estaríamos pasando de un valor de entre 4 y 6 euros por m2 actualmente, según catastro, a 350-370 euros valor mercado si se inicia el proceso de ordenación de los citados suelos.

 

CONCLUYENDO:

 Estimo que el sistema idóneo de obtención del Sistema General Universitario, seria el de expropiación, por:

1)      Su accesibilidad económica

2)       Por una mayor transparencia en la gestión para obtenerlo.

3)       Por la autonomía de gestión que le daría al Ayuntamiento para poderlos poner a disposición del Junta de Andalucía

4)      Porque nos evitaría la posibilidad de ir a remolque de las vicisitudes económicas-financieras del sector inmobiliario.

5)      Porque el Ayuntamiento estaría en disposición inmejorable, al ser uno de los  propietario mayoritarios, de negociar con el resto de la propiedad los parámetros urbanísticos en función de las prioridades enmarcadas en la ejecución del proyecto de urbanización.. Tendríamos un abanico de negociación que iría desde el 0,10 al 0,40, según PGOU. Indudablemente y en base a consideraciones anteriores en cuanto a urbanismo sostenible, siempre por debajo del actual 0,225 en Guadalobon o 0.30 en Arroyo Vaquero y fijando  parámetros que eviten la tipología de Colectiva Abierta.

 

En cuanto a la urbanización e infraestructuras, una vez obtenido el suelo y puesto a disposición de la Junta de Andalucía, establezcamos, ahora si, compensaciones con el resto de los propietarios  e instemos a la Junta de Andalucía y a la Universidad de Málaga a cumplir los compromisos previamente adquiridos. Con este procedimiento si iremos todos al mismo ritmo y con una hoja de ruta común y seguramente tendremos la Universidad pero no a cualquier precio.

 

     Esperando se tengan por admitidas las alegaciones expuestas al convenio urbanístico

de referencia y subsanándose las deficiencias observadas, modificando los parámetros urbanísticos reflejados; en suma, adaptando el cuerpo del convenio a las alegaciones objeto de este escrito.

 

Saludos

 

 

 

                                               F. Sergio López López

 

Compartir esta página

Repost 0